房地产已成为宏观调控的关节点

管理会计

   上周五国家统计局公布了上半年中国宏观经济运行数据，二季度GDP回落至7.6%，创下了三年以来的新低。而从企业普遍的反响来看，当前企业经营困难，利润出现负增长，特别是早前盈利状况较好的国有企业上半年利润也同比下降了11.6%，显示微观经济运行甚至更差。全球经济低迷之时，IMF亦下调了明年全球经济增长预期。

   决策层对于经济增长的担忧显而易见，即使在二季度7.6%GDP公布以后，温家宝总理仍旧在四川调研时表示“当前经济还没有形成稳定回升态势，经济困难可能还会持续一段时间，应加大政策预调微调的力度”，便是佐证。正如笔者早前所提到的，稳增长的关键是在于稳投资，现在看来这已经成为了广泛共识。

   关键在于，2009年经济刺激方案主要依靠的是基建和房地产投资两部分。而如今情况大又有不同，当前企业产成品库存较高，产能过剩的矛盾更为突出。而严厉的房地产限购政策并未动摇之下，仅推出了鼓励刚性需求的政策，便导致房地产量价齐升。房地产销售上涨带动相关家用电器和音像器材、家具类、建筑及装潢材料类等消费，支持消费与增长。而房价回升与调控目标相悖，刚需旺盛、供给承压之下，未来房价也存在上涨压力，而这也是决策者无法容忍的。如此来看，房地产已成为宏观调控的关节点，未来政策走势如何值得重点探讨。

   房地产市场进入了博弈阶段

   6月以来，受刚性需求的释放、降息等利好政策，6月住宅销售额比5月环比上涨了41%，房地产销售市场逐步回暖。而销售回暖也带动了相关消费增加。6月社会消费品零售总额同比名义增长为13.7%，比5月下降了0.1个百分点。而剔除价格因素，6月社会消费品零售总额实际增速为12.1%，比5月提高了1.1个百分点。其中，房地产相关消费极为抢眼，家用电器和音像器材、家具类、建筑及装潢材料类消费一改以往下降趋势，6月同比增长分别为9.5%、28.7%、29.3%，比5月增速分别回升了9、6.8和6个百分点。

   但是，房地产供给方面的数据仍然不佳。1-6月固定资产投资同比增速为20.4%，比1-5月提升了0.3个百分点。而房地产投资却仍旧低迷，1-6月房地产投资增速下滑至16.6%，比1-5月下滑1.9个百分点，达到金融危机以来的新低。住宅开工面积同比增速从1-5月的-8.2%继续下滑至-10.7%。房地产开发企业资金仍然紧张，来自国内贷款部分的增速从1-5月的8.5%下降到8.1%。开放商拿地更为谨慎，1-6月土地购置面积从1-5月-18.7%下降至-19.9%，成交款从-10%下降至-13.3%。总之，新开工、资金来源与土地购置都显示未来供给面可能承压。

   如此看来，当前房地产调控政策已进入最后博弈阶段，其发展是宏观调控的关键。销售量回升是决策层乐于见到的，而房地产投资不断下滑却让人略有疑问，担忧未来投资能否获得趋势性反弹。而面对强劲的刚性需求释放，供给面的承压，无疑为房价回归走向合理价位增加了不确定因素。