物业管理资金的使用

天堂里的猫

　　物业管理资金使用的原则

　　1)合理使用的原则

　　社会化、专业化的物业管理模式在我国起步的时间还不长，在全国范围内对大多数居住物业来说，物业管理服务收费的标准目前只能按广大居民收入水平而定，与高水平的物业管理服务成本相比还有一定的距离，所以，物业管理资金不够充裕，而大部分物业管理公共服务项目都是基本的、必需的服务，因此，物业管理资金的使用应当贯彻合理使用的原则，把有限的资金用在必要的物业管理项目上。

　　2)服务第一的原则

　　服务是物业管理工作的出发点，物业管理资金的使用必须强调服务优先。物业管理企业应当使物业管理费用的支出与物业管理服务范围相适应，与管理服务的质量相一致，以满足区域内不同层次的用户需求。

　　3)民主管理的原则

　　物业管理资金的使用应当充分尊重业主的意见，增加透明度，使物业管理服务费和维修基金的收入、管理、使用进入良性的循环。物业管理企业要定期向业主公布物业管理收入和支出的账目表，接受全体业主的监督。

　　4)合理收益原则

　　物业管理企业是自主经营、自负盈亏、自我发展的经济实体，其经营管理活动以营利为目的，在资金使用时，应贯彻合理收益的原则，尽可能降低管理的成本，节约管理费用，保证实现合理报酬，合理收益。

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　　物业管理资金的使用要求

　　1)物业管理启动资金的使用要求

　　物业管理启动资金除了用于物业管理企业正常必要的开办费支出外，总要有一定数量的资金参与物业管理的资金运动，如为日常办公的需要购买固定资产，为工程维修人员购买维修工具与器械等。物业管理企业的经营管理决策者，应根据所管理物业的规模、水平和实际的需要作出相应的规定，集中统筹和合理安排使用这笔资金，以加快资金周转，提高企业经济效益。

　　2)物业维修基金的使用要求

　　物业维修基金的使用范围是物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。因此，物业维修基金在使用与管理上有以下一些要求：

　　(1)在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。物业在保修期内不得使用维修基金。

　　(2)业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。

　　(3)维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

　　(4)维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。

　　3)物业服务费用的使用要求

　　(1)积极推行民主管理。物业管理企业收取的日常物业服务费用是由物业的业主或物业使用人缴纳的，他们对这部分资金是否有效地使用是非常敏感的，若没有透明度，不让他们参与监督管理，就会造成物业服务费收取困难的局面，更无从谈及管理费的运用。反之，如果定期公布服务费用账目并让他们参与监督管理，则会调动他们当家理财的积极性，使管理资金更有效地使用。另外，让业主和住户一起参与监督管理，了解服务费用支出过程，一方面可让物业管理企业及时得到服务的反馈信息，有效地促进物业管理企业提高管理服务的质量水平；另一方面可以约束物业管理企业，防止浪费，努力降低服务成本开支。

　　(2)科学地制定物业服务费用预算方案。物业服务费用预算方案是经业主委员会核准，由物业管理企业作出的物业管理服务日常支出的测算与评估方案。预算方案是物业管理企业开展日常物业管理服务的量化目标，物业管理企业往往以其作为日常物业服务的依据，它应包括所有的日常物业服务支出。因此，制定预算方案时必须根据不同类型、性质、对象的物业过去的历史记录、经验以及对未来日常物业服务费用支出的预算来确定。当业主发现物业服务费用收入或支出与预算方案中的估计数有较大的差异时，可以要求物业管理企业工作人员予以解释，物业管理企业则必须对实际执行结果背离预算的原因加以说明。

　　(3)设立专用账产进行日常核算，编制财务报表，做好财务记录。物业管理企业对业主或住户缴纳的日常物业服务费用，应坚持“专款专用”、“取之于民，用之于民”的原则，不仅要存入金融机构，专款专用，以保证对所托管物业开展日常管理维护活动的资金需要，而且要设立专门账户，加强日常核算，保证日常物业服务费的安全完整，并合理有效地使用。