物业管理资金的性质

天堂里的猫

　　(1)物业管理的对象和目的决定了物业管理资金的性质

　　不同的物业对物业管理的方式、方法和要求各不相同，物业管理的目的也不一样，与之相对应的物业管理资金的性质也各不相同。例如，住宅和旅馆酒店是两种不同的物业，前者是消费型，后者属经营型的收益性物业。前者主要是供人们居住生活使用，物业管理的目的是使居住者获得体力和脑力的恢复和再生产，所以对物业管理的要求是能够提供环境优美、舒适安全、完善周到的日常管理服务，保证物业良好运行，这就决定了物业管理资金的性质也是消费型的，其支出和取得是以消费为中心的；后者是经营型收益性物业，物业管理的目的是通过有效的管理和经营，为业主创造最大利润提供可能，保证物业升值，这就决定了物业管理资金的性质属于资本型，其来源、筹措和使用方法与消费型的住宅就有明显的区别。

　　(2)物业产权多元化的格局决定了物业管理资金的性质

　　我国物业的产权目前是多元化的，有的物业产权归国家集体所有，如公有住房、国有企业的厂房设施等；有的物业产权完全归个人所有，如商品房；有的物业产权由原来属国家所有正逐步转化为属私人所有，如旧公房出售。这些物业由于产权不同而决定了物业管理资金的性质也不同。

　　首先，产权归国家集体所有的廉租物业，住户是通过福利性分配得到居住使用权的，有效的物业管理既能提高住户的生活质量，更会延长廉租屋的使用寿命，能使更多的生活困难的人轮换后获得居住。因此，对这类物业，国家每年都要拿出财政补贴资金用于物业的简单再生产和扩大再生产，这就决定了这类物业管理的资金是福利型的。

　　其次，从公有住房转化而来的私有住宅，购房业主支付的只是最低标准的维修基金和日常管理费，从事这类物业管理的单位，只能保本，维持低水准，呈维持型管理，这就决定了其物业管理的资金性质是福利型向市场型过渡的。

　　最后，个人产权的物业是个人从市场上购买获得，业主有较高的物业管理要求，也能承担相对较高的物业管理费用。物业管理资金的筹集和使用可严格按市场经济规律运作，这就决定了物业管理资金的性质是市场型的，其管理服务的收费价格也应由市场决定，由实际管理成本加管理者的佣金组成。

　　(3)物业管理资金的性质随经济环境的变化而变化

　　随着我国社会主义市场经济的发展和人民生活水平的提高，除有少部分廉租屋外，其他所有的福利性分配使用的物业将逐步被取消，而兼容福利型和市场型的物业管理资金也将逐步被市场型所取代。这就是说，伴随着经济环境的变迁，今后物业管理将严格按照市场经济规律运作，物业管理资金的性质主要是市场型，价格是由市场决定的。

　　物业管理资金无论何种性质，其筹集、使用的目的是一致的，即保证受托物业正常运转，为业主创造方便舒适良好的生活环境，提供完善周到的服务，达到理想的管理效果，发挥物业的最佳使用效益和经济效益。对住宅类物业管理服务的目的是创造优美、安静、舒适、安全、方便的生活环境，使房屋和配套的设备设施正常完好地运转。对收益类物业的管理服务，是在保证物业良好状态的同时积极创造条件促进营销，保证最高的出租率和使用效益，产生最佳的投资经济效益。所以正确理解物业管理资金的性质是科学、合理地筹措和使用物业管理资金的关键，也是确定物、啦管理资金来源和计量标准的指导思想。