万达集团案例：信托成为主融资渠道

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    2011年，楼市不断面临调控，房企一直都在“过冬”，然而这更多地是针对住宅房。相比住宅房的繁荣，商业地产才刚兴起。万达一直在打造它的商业地产帝国。

    万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和性物业中长期抵押贷款等。

    一位业内人士表示，在分期滚动开发下，前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大，通过项目的销售还款平衡投资现金流，以售养租。

    据了解，万达商业地产开发所需资金，约20%由万达直接投资——“销售利润+内部资金调配：商业地产约60%投资向项目当地银行贷款；另20%左右由主力店企业自己投资——如沃尔玛、前台、后台、配供系统、电脑系统和结算系统等均由企业自行涉及投资。

    同时万达具备多种融资渠道，包括银行资金、国内私募、信托融资和外融资渠道等。

    ”万达和多家银行都保持着良好、深度的合作关系。之前它很多项目都从银行贷款的，不过因为近年来，银根紧缩，它才开始大幅度转向信托融资。“一位信托业人士说道。

    这位人士告诉理财周报记者，央行金融管理部门金融司把万达列为了全国房地产金融改革试点企业，享受”绿色贷款“通道。

    同时万达已经分别与中行、建行和农业银行（601288,股吧）（601288,股吧）签订了”总对总授信“的协议。万达在该商业银行各地分行的贷款，将无须再履行既有的信贷逐级审批程序。

    2009年万达尝试信托融资，当时国内信托融资的综合成本普遍在12%左右。然而从今年起万达大幅染指信托融资，在其成立的11只信托产品中，有10只是在今年成立的，只有1款是在今年以前推出的。

    在万达的信托产品中，大部分为股权信托，其中部分产品披露的信托规模在5亿-15亿元，10只信托产品共计募集资金大约78亿元。

     除此之外，万达还通过国内私募募集资金，与麦格理在2005年完成的9项商业物业的24%股权转让，涉及资金高达32亿元。为配合A股上市进程，万达与建银国际已完成的股权私募，同时它还在海外融资渠道上不断探索。