未来房地产与宏观经济政策如何调整？

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   新形势下，未来房地产政策与宏观调控政策又将如何？笔者认为，房价有上涨态势之下，房地产政策短期内不会有太大改变。例如，7月降息虽然下调了金融机构贷款利率浮动下限，而对于个人住房贷款利率浮动区间却未作调整，便足以说明房价与销售有所回升之时，打压房地产投资投机性需求的目标并未动摇。

   而未来要真正促进房地产健康发展，需要努力走出以下几个误区。

   第一，当前房价泡沫对中等和以下收入家庭确实存在，但豪宅市场反而泡沫较小。不应采取一刀切的调控政策，而应在执行房地产政策之时，注重其他政策的配套实施，如加快落实收入分配制度改革、增加中低端收入群体的转移支付；加快金融市场改革、规范资本市场、拓宽投资渠道等等；

   第二，促使调控依据更加清晰。房地产调控以房价作为标的，而当前房价统计的混乱，使得决策层政策缺乏公信力；

   第三，改变近几年房地产政策时而过紧，时而过松，变化幅度过大的现象。毕竟缺少长效机制的建立，多变甚至几近反转的政策对企业、银行、乃至实体经济都极为不利。

   当然，房地产投资下滑之时，稳增长需要更多的稳投资措施加快推进。具体来看，包括以下几个方面：

   一是加快投资项目的审批。从国家发改委5月21日单日审批100余个项目便可见这已付诸实践。同时，有人担忧目前依靠投资的政策是又一轮“四万亿”。但现在来看，上一轮名为“四万亿”的刺激政策，最后落实下来恐接近“十万亿”。而且，早前金融危机，为了恢复信心，很多项目是临时审批的。而今年恰逢“十二五”第二年，十二五规划中每年的固定资产投资超过四万亿。去年为防止通胀，紧缩政策持续了较长时间，很多项目的审批与开工被拖延下来。因此此时并非新项目上马，而仅需加快已有储备项目的审批和开工，就能达到较好效果。

   二是应该鼓励民间资本进入包括金融，交通，铁路和医疗等行业，尽快落实非公36条细则。根据国家发改委的表态，中国政府将为合格的私人投资项目提供一定的补贴和贷款贴息，并以入股或提供融资担保的形式支持私营风险投资公司。另外，帮助合格的民间投资项目获得国际金融机构信贷都具有积极意义。

   三是进行项目评估，对具有盈利能力地方政府投资平台项目，应给予一定支持。早前银监会已经提出了一些具体的要求，包括：通过信贷投放力度促进经济发展；加大对出口信贷的支持；有选择性地支持“铁公基”项目，确保铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设项目的推进；对于各地保障房建设，要继续保证信贷支持力度，便是对投融资平台支持的体现。

   另外，货币政策方面，通胀下行为降息创造了空间，而海内外经济普遍疲软之时，预计全球货币政策将集体走向宽松。考虑到今年FDI下降、贸易顺差回落、欧美形势不确定性较大等原因，下半年外汇占款会继续减少，需要继续下调准备金率以对冲外汇占款下降的影响。笔者预计，下半年还有一次降息与两次存款准备金率下调。

   总之，笔者认为，当前房地产政策进入博弈阶段，房价与销售有所回升之时，打压房地产投资投机性需求的目标不会动摇，未来拉动投资将更加依赖“铁公基”和保障房等基础建设投资。下半年，更加积极的刺激政策将是中国经济的主题，也是确保中国经济实现软着陆的关键。