房地产应“看未来”而不能“赌未来”

管理会计

       记得在很多年前读一本小说，其中有这么一段话影响了我很多年，话是这么说的：人的一生似乎很长，真正起作用的就是几个关键点，关键点走好了，慢一点，快一点其实都不是太大的问题，关键点要错了，越快，越出问题。

　　企业何尝不是如此？特别是对于“水深火热”的房地产商而言，关键点似乎正在逼近。央行一个月内两次宣布下调存贷款基准利率。

　　对此，各界评价不一，我认为，这一信号显然是本轮房地产调控的关键点，或者说是一个标志性的事件。在严峻的经济形势面前，大家终于发现，房地产的“支柱作用”并不是由中央决定的，而是由经济决定的，与市场这只“看不见的手”作战，还从来没有一个**胜利过。

　　也就是说，调控房地产无疑是完全正确的，不**房地产泡沫，中国经济就难以保持持续增长的后劲。但用行政方式调控房地产，所付出的代价却是难以想象的，我们看看一组数据吧：

　　1到4月份，全国规模以上工业企业实现利润14525亿元，同比下降1.6%，其中4月当月实现利润4076亿元，同比下降2.2%。截至4月末，全国规模以上工业企业，应收账款为73756亿元，同比增长16.7%。产成品资金28523亿元，同比增长15.8%。

　　这一组数据意味着两个问题，第一，企业已经进入增长乏力区，经济下滑的速度已经超出了市场预期。第二，企业的投资意愿在下降，而这会导致整个经济增长进一步下滑。

　　首先我们来看第一个问题，做企业的人都知道，利润并不是一个很重要的指标，现金流才是“决定生死”最重要的指标。现金流由三个部分构成，应收，应付，库存，在这三个指标中，应收又最为重要，因为A的应收，就是B的应付，应收有7亿元，这不仅意味着一大批企业的现金流运转成问题，同时也意味着目前运营的企业，其实有不少是靠赖着别人的钱在活着。今年企业应收账款同比增长16.7%，产成品（其中一定有不少是库存）资金同比增长15.8%，这两个数据足以说明企业已经进入了增长乏力的阶段，2003年、2004年四川长虹的增长势头就是被40多亿元的应收账款拖下来的。

　　其次，企业在资金困难，利润越来越少的时候，投资意愿一定是下降的。而这种愿望的减弱，会导致对信贷、资金等等多个方面的资金需求不断地减少，这必然使整个市场的需求不断地自发地收缩，这无疑也会导致整个经济的下滑。

　　大约在六七年前，我所服务的锡恩咨询公司在为万科提供战略规划时，曾经研究过美国房地产对GDP的拉动作用。

　　美国房地产及其附属消费在长达五十多年时间里对GDP增长的贡献率都在20%左右，而中国的数据也表明，与房地产相关的产业大约在50～80个。这就说明，房地产是经济的支柱产业并不是由谁说了算的，承认或不承认，它都在那儿悄悄地发生作用。

　　所以，在中央明确提出要保增长、经济如此严峻的情况下，这次减息的重要意义不言而喻，因为在此时减息更多的是心理意义，或者说是符号意义，那就是：**要用投资来拉动经济增长了。

　　事实上，就在减息之前的5月25日，国家发改委网站公布了通过核准的三个钢铁项目，总投资额超过一千亿元，而在这之前的21日一天之中，审批通过的项目达到90个左右，如此大规模的项目同时获批， 只能说明一点，“增长”似乎又要压倒一切了。

　　一句话，中国的房地产行业与股市一样，是一个会受“政策”主导的行业，这是行业属性，很正常。关键的问题在于，房地产商们如何对待这样的“环境”？又如何选择道路？

　　若干年前，我曾经问过王石，万科为什么要选择城乡结合部为白领建房子？为什么不去抢占城中心，轻轻松松赚大钱？王石回答，凡事都是有成本的，城中心看起来似乎很美，但有两大成本，第一是拿地游戏中的灰色交易，第二是团队轻轻松松赚大钱之后，便会不思进取相互内耗。反过来，城乡结合部的地没人要，可以透明交易，保证万科透明经营。团队拿到一手“不好的牌”，便只能用心打，于是成就了万科职业化。

　　我希望今天的房地产公司老总们都回味一下这个故事。我曾经当面对王石说，你是在赌中国房地产往市场化、法治化方向发展？王石非常坚定地肯定道，如果不相信这个行业的明天是市场化、法治化，那我们还有什么理由在这儿奋斗？

　　这也是我在给房地产总裁班讲课时强调的，要从未来看现在，而不是拘于政策去赌未来。

　　在这一点上，许小年讲得更透切：“2009年那么大量的资金投入也没有扭转乾坤。现在在**的资金扩张的空间十分有限的情况下，也不可能扭转乾坤，企业必须丢掉幻想，切切实实做好自己的转型，切切实实做好产品、技术和服务的升级换代。我们已经没有时间了，我们已经浪费了太多时间，今天已经没有时间可以浪费了。”

　　从全球来看，由于世界经济低迷，全球大宗原材料价格正在下降，这对以制造为主体的中国提供了一个非常好的机遇，中国的实体经济完全可以抓住这个机遇去大发展。

　　同样，房地产中N多小公司正处在退出半退出状态，地方**正在急于从房地产中获得财政支持，这种时候，是像王石一样去选择以客户为中心的项目运营，还是继续重复2009年的贪婪？

　　更重要的是，经历了2009年4万亿之后房地产泡沫的中国**，是否会简单地采取“投资拉动”的方式来结束这场调控？无数的有识之士都看到了这一点，那就是中国**今天的“保增长政策”，仅仅是为了延续经济增长的惯性，而提升中国经济增长动力的秘密武器，就是再次发起“深化改革”的运动。

　　在改革的意义上，房地产上有多少可以做的文章？或者说，针对房地产可以推出多少改革措施？这些改革措施又能够在多大程度上推动这个产业的蓬勃发展？

　　以土地为中心的房地产商们是应当有点儿想象力的时候了，在这个意义上，万科过去做减法，做公开透明的过去，恰恰是中国许多房地产商的未来。