万达集团案例：快速扩张 信托融资

管理会计

   南万科，北万达。一个是住宅房，一个是商业地产，成了房地产市场最简单的分割。

   2011年，楼市不断面临调控，房企一直都在“过冬”，然而这更多地是针对住宅房。相比住宅房的繁荣，商业地产才刚兴起。万达一直在打造它的商业地产帝国。

   6月17日，万达集团董事王健林面对上海各大媒体发出豪言，“保守估计，我们再过四年就可以在经营规模、租金收入等方面做到全球第一。”万达立志打造一个新巨人，毫不畏惧。

   它一直在进行快速的扩张，从过去持续到现在。即便从2010年，不断有万达广场的“事故”发生，即便是2011年银根不断缩紧。

   温州龙湾万达广场是万达广场进入温州的第一个项目，然而很多温州当地人对此项目的销售情况却并不乐观。在多方不利因素下，快速扩张的万达都有哪方资金的支持？让人意外的是，万达在今年以前只有1次通过信托融资，而今年它共新成立了10只信托产品，不完全统计募集资金达78亿。

   快速扩张

   在政府空前的房地产调控力度下，全国范围内的房地产成交价格和成交量都有下降。9月15号，万达集团董事王健林在夏季达沃斯论坛上，就目前的房地产调控政策称，这是主动调控的过程。

“随着交易量进一步下滑，降价肯定是必然选择。”王健林表示。

   今年万达在温州龙湾新开设的广场却受到温州很多当地人的质疑，“销售很一般。”一些人并不相信媒体报道的85%的热销率。

   据悉，龙湾万达项目总用地面积约168亩，总建筑面积约38.6万平方米，其中商业面积27万多平方米，总投资额约38亿元。“今年1月份万达拍的地块花费了8亿多，折合楼面价不过才2000元多些。”一位温州人说道。

   7月30日龙湾万达开盘，开盘其中的6栋，位于13层和20层。根据温州房地产市场登记的信息显示，万达商业广场房源总量为1867套，建筑面积达105744.43㎡；公开发售房源1138套，建筑面积达64689.18㎡；已售729套，建筑面积达41055.25㎡。

  “有的投资者到万达开盘现场去，认购的人不是很多。之前这个项目在宣传时说道要一次性付款，但是每平方米价格2.6万-4万，每户商户的面积大约在47㎡-75㎡，每户商铺价格大约在120万-300万之间，太贵了。听说第一组的30个人直接就放弃了。”温州龙湾区一家金融机构的人员说道。

  “龙湾区是温州工业集中的地方，万达广场选址是相对比较偏僻的，周围都没有商业圈，很多人质疑它以后能不能发展起来。”他续道。

    而龙湾万达广场的投资额大约38亿元，每套商铺价格取最高价300万，大约需要共计卖出1267套，目前只卖出了729套。但是按照每套房价120万-300万来算，729套商铺价格总计8.7亿-21.9亿。

   “对城市综合体的销售回款部分，听说万达内部给予”生命线“的定位，提升到了”长期发展战略支持“的高度。销售回款不仅仅关系到现金流，同时也关系万达商业地产开发的投资回报率，这才是最关键的。”一位熟悉房地产信托的项目运作的人士说道。

    从2008年年底开始万达频频抄底土地市场，在全国各地快速“复制”的万达广场频频出安全“事故”。即便是调控政策频出，但王健林扩张的欲望从未停止。

    2010年，15座万达广场在国内不同城市开业。2011年，将有17家万达广场开业，而王健林曾雄心勃勃地表示，到2012年将建成70个万达广场。扩张背后的资金来源在哪里？这是个值得关注的问题。