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标题: 物业管理资金的来源 [打印本页]

作者: 天堂里的猫 时间: 2014-1-8 09:56
标题: 物业管理资金的来源
　　物业管理资金筹措是物业管理的基础，是物业管理正常运作的保障。各类房屋建成并交付使用，物业就进入了维护其功能、提供人们居住或工作的长期运营阶段。物业的维护、修缮、改造、更新和管理，需要投入一定的人力、物力和财力，因此，物业管理的各项资金筹措和落实到位就显得迫切和重要。

　　1)物业维修基金

　　物业维修基金是用于物业共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新的专项基金。共用部位和公共设施的大修，电梯、水泵等设备的大修和更新资金需求量均比较大，临时募集难以落实，应事先建立基金。否则，物业维修计划难以实现，特别是房屋设备需要抢修时就会发生困难。此项资金，我国目前称谓不一，称之为管理基金、维修基金均有，但设立目的是一致的。

　　物业维修基金属全体业主所有，应当按幢立账，按户核算，不能挪作他用。应当以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门账户。当维修基金不足时，由业主委员会决定按所拥有的住宅建筑面积比例向业主再收取。

　　2)房地产发展商提供的管理基金

　　物业一般是由房地产开发公司按照“统一规划、统一建设、统一配套”的建设要求建成，交由物业管理公司管理，并留下一定数额的管理基金，用作物业管理的启动资金。有一些地区，发展商从开发项目总投资中提取1％—2％作为物业管理公司的管理基金。也有些地区规定发展商以房价的7％提供给管理公司作为管理基金。

　　物业管理公司从发展商得到的资金还有为期一年的房屋维修费。按国家规定，建筑施工单位免费维修一年，发展商扣留工程造价的0。5％作为工程维修保证金。在物业托管后，由物业管理公司对物业进行全面管理，因此发展商应将截留的维修保证金转移给管理公司。

　　3)国家或地方城市维护费的少量补贴

　　物业内的公用设施是城市公用设施的有机组成部分，如煤气和自来水等设施，其正常运行和维护管理的经费应由国家相应的专业部门承担。不能因为物业实行统一管理而削减甚至取消城市建设维护费在物业管理上的投入。为了管理上的方便，由各物业管理公司本着为国家分忧、对业主负责的精神，承担起管理职责。但不能否定，国家财政本应承担的部分仍应尽责提供

作者: 天堂里的猫 时间: 2014-1-8 09:56

　　4)物业管理服务费

　　物业管理服务费是业主与物业管理企业在物业管理服务合同中约定的、业主向物业管理公司缴纳的管理服务费用。物业管理服务费是保证日常物业管理工作正常运转的主要资金来源。物业管理服务费包含下列内容：

　　(1)公共性服务收费。公共性服务是为全体业主(或使用人)提供的常规服务，是一种共享性或普惠性的服务，比如：设备以及管辖区域内公共设施的管理、运行和保养；设置保安岗位，进行安全值班巡逻；公共楼道、公共场所的清扫保洁；绿化完好，定期整治，保持优美环境等等。

　　(2)公众代办性服务收费。此类服务是指为业主(或使用人)代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费和房屋自用部分以及自用设备的修缮等代办性服务。服务的对象是区域内业主和使用人。代办服务按每次定额收费或按交缴金额的百分比收费不等。修缮收费则按项目按标价收取。

　　(3)特约服务收费。此项服务是为满足业主或使用人需要提供的个别服务。随着物业使用者生活水平的不断提高，常规服务项目已不能满足其需要，人们往往会提出许多特殊的要求，物业管理公司应创造条件尽可能给予满足，同时也是企业扩大业务范围、增加业务项目、提高经济效益的一条途径。目前，在经济发达地区，高标准物业用户或普通物业用户中收入水平比较高的群体中这种情况很普遍。特约服务范围很广，几乎涵盖物业使用过程的各方面，比如：写字楼内部清洁、提供膳食、商务中心服务、票务服务；家居清洁、照顾儿童、家教、护理病人、买菜、煮饭、洗衣；礼仪服务、搬运和家电维修等等。此类服务是“谁受益，谁付钱”，服务费用相对比较高，收费标准难以统一，基本上是各物业管理公司视服务内容具体情况提出，被服务者能够接受，双方约定即可。

　　5)经营性收入

　　物业管理公司在其管辖区域内往往有部分物业可以经营，物业的产权属全体业主共有，可采取灵活多样的方式，委托物业管理公司经营。比如，对小型超市等商业用房，可采取租赁经营的方法，业主委员会收取租金，由物业管理公司经营或委托经营；或由业主委员会与物业管理公司核定一个承包数，超额分成。业主将收人全部并人物业维修资金，用于物业管理区域内共用部位、公共设施的维修、更新。

　　物业管理公司还可利用自身的优势，依靠可靠的信息来源，开展物业代租代销、代办产权转让等中介服务；承接工程装饰、居室装潢；受有关部门的委托办理储蓄、邮电等业务；开办建材购销、商业贸易等等，作为企业赢利的手段之一。

　　6)可尝试与保险公司开展物业保险业务

　　与保险公司开展物业保险，可解决突发事故时物业修缮中经费不足问题。例如消防保险、财产保险、房屋保险等。

　　7)融资与抵押贷款

　　在我国城市居民收入不高的现实条件下，物业管理与服务收费不可能过高，因而多数物业管理公司都在广开门路多种经营，以增加收人。对于那些大型物业管理公司，其经济实力达到一定程度后，便可直接投资于物业的开发与经营，这就需要进行融资。广泛地寻找资金来源，大量获取借贷资金，几乎成了物业投资资金筹措的主导思想。

　　对于物业投资而言，抵押贷款是资金来源的重要渠道。抵押贷款就是以自己所拥有的物业作抵押，向银行或其他金融机构申请长期贷款的筹资方式。

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