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标题: 百瑞景：投资一商铺十年难收回成本 [打印本页]

作者: 管理会计 时间: 2012-8-14 13:57
标题: 百瑞景：投资一商铺十年难收回成本
商铺内杂乱无杂

底商全售后期缺乏营运管理

与武昌中心城区的住宅底商相比，一期商铺35000元每平米的均价并不算高。但是由于位置靠后，从营销中心径直向里走，仍需数十分钟的路程。不管是外来消费者还是社区住户，都不易发现她的芳容。

此前曾有网友吐槽，以40平米的商铺为例，总价140万，按市中心商铺租金200元/平米计算，租金收益一年9.6万，十年总共才96万，而商铺仅有40年产权，百瑞景从2010年开盘至今，已经空置近2年，商铺产权仅剩38年。投资一间商铺，十年难以收回成本，这里面还不包含购置的税务，所需办证的费用以及其他开销。这样的投资实在太不明智。

据销售人员介绍，一期、二期商铺的体量约2万多方。一期商铺目前仍有少量商铺在售，二期商业的9间商铺，面积在160平米以上，目前仍剩余三间。

他说：“此前的业态规划中，一期商铺经营范围被设定为教育培训、餐厅酒店、健身、超市、西式糕点、洗衣店、烟酒专卖、眼镜店、美容美发厅、文化用品等，主要针对一期798户业主的生活需求。”

但在实地探访中，一期商铺的现状与两年前的场景一样，大多空置在那。在商铺遇冷的情况下，一期住宅已经全部售完，然而放眼望去，住宅区内一栋栋商品房也处于空置中，并未看到如售楼人员所讲的，业主购房后正在装修的场景。

在布满灰尘，空空如也的一期商铺的最深处，一家复印打字店的招牌悬挂门梁，显得格外醒目。新浪乐居编辑的突然到访，令店中的工作人员都感到诧异。复印店的刘阿姨抱怨说：“这里鲜有车辆经过，即便是有，也不会在这里驻足停留。这里的住户就更少了，小区的入住情况其实并不理想。”

“老板不在家，所以这家店的租金情况并不清楚，只知道正对面滨湖名邸的商业大概120元/平方米/月，平均每天的租金达到4元/平方米。”在谈到这里的租金问题时，刘阿姨好奇地反问道：“每月交租，不见生意，也不知道老板是怎么想的，到底能挣多少钱？”

更为严重的问题在于一期和二期商铺均为销售型商用物业。据相关人员透露，一、二期商铺并无专业的商业运营公司进行后期管理，投资客购买之后，均是自行处理。从这一点来看，一期商铺的长期空置实属意料之中。

百瑞景商铺仅存一家商铺正在经营

交通滞后美好蓝图还未实现

新浪乐居编辑随后电联此前进入百瑞景对面楼盘项目滨湖名邸的刘先生。据刘先生反映，正是因为看中百瑞景大社区的发展前景，此前才进驻对面楼盘——滨湖名邸的住宅底商，希望通过两年的驻守，获得盈利。但事与愿违，两年的守候最终不得不选择转让离开。之前描绘的南北贯通武珞路和雄楚大道，东西连接石牌岭路和丁字桥路的美好蓝图迟迟未能兑现。

“这里发展太缓慢了，后面的瑞景路，仍处于修建阶段，偌大的生活片区至今未通公交车。在这里经商，只有赔钱。”刘先生无奈地说。

   新浪乐居编辑观察发现，百瑞景中央生活区虽然靠近武珞路和雄楚大道两条主干道，但是并不临街。商业的存活，关键在于人气。一期的住宅底商更需如此。人群的稀少以及交通配套设施的不完备，制约了商户入驻的可能。

   百瑞景住宅入住率并不理想

   重新布局要以全新姿态亮相

   由于一期商业的整体空置以及二期商铺的滞销，百瑞景的三期商业项目将会重新确定业态布局，最终使得资源合理配置，以全新的姿态展现在市民面前。据售楼人员介绍，百瑞景商业二期已经成功引进建设银行入驻。目前正在打造1公里近三万方的全临街独栋情景式商业街区。该商业街区由15栋不同风格的商业建筑组成。三万方体量的购物中心——瑞景广场二层成功引进了世界五百强旗下的——华润苏果超市，三层引进的是武昌首席巨幕IMAX影院——天河院线。后续开发的商业体量也将会越来越大，并会聘请专业的商业运营团队进行管理，租售比例约7:3。

   从规划中可知，整个项目完成之后，社区人口将达到30000人，两条主干道的完善会加速该社区的发展，形成一个巨大的商业区。但克尔瑞商业数据部研究员吴昊分析认为，周边发达的商业中心将与该社区形成激烈的竞争态势。街道口商圈、中南商圈的购物更全也更具娱乐功能，巨大的竞争优势也极有可能导致业主前往附近的繁华商圈购物，而使得社区商铺消费人群大量流失。

   克尔瑞信息部市场研究院吴昊认为，百瑞景商业的空置现状，商业团队后期管理运营的能力尤为重要。商业与住宅的最大区别在于买卖双方中增加了运营发展的环节。如果全部为销售型商用物业，社区商业的布局将会参差不齐，更无法进行统一有效的运营管理，对社区商业的整体品质也会带来不良影响；其次，小区的基础配套设施的建设以及如何提升业主的入住率是后期商业发展，商业人气聚焦的根本。

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